בקצרה: חדר המדרגות הוא חלק מהרכוש המשותף של הבית המשותף. לפי חוק המקרקעין, כל בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקה התקינה של הרכוש המשותף, לפי היחס בין שטח רצפת דירתו לשטח כל הדירות, אלא אם התקנון קובע חלוקה אחרת. בבניין שחל עליו התקנון המצוי, ההחלטה על הצביעה מתקבלת באסיפה הכללית ברוב דעות, והנציגות, כלומר ועד הבית, מתקשרת עם הקבלן בשם כל בעלי הדירות. סכסוך על ההשתתפות בהוצאות מוכרע בידי המפקח על רישום המקרקעין. המידע כאן כללי, ולשאלה על בניין מסוים כדאי לפנות לעורך דין.
חדר המדרגות שייך לכל בעלי הדירות
חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969 מגדיר "רכוש משותף" ככל חלקי הבית המשותף חוץ מהחלקים הרשומים כדירות. ההגדרה מונה במפורש את הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, המעליות והמקלטים.
לכל דירה צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף. בעלי הדירות יכולים לקבוע בתקנון שחלק מסוים מהרכוש המשותף יוצמד לדירה מסוימת, אבל החוק אוסר לעשות זאת לגבי חדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומתקנים שמשמשים את כל בעלי הדירות. לכן חדר המדרגות נשאר באחריות משותפת של כל בעלי הדירות.
מי מנהל את הבניין: תקנון, נציגות ואסיפה כללית
כל בית משותף מתנהל לפי תקנון. בעלי הדירות יכולים לערוך תקנון מוסכם ולשנות אותו ברוב של בעלי דירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. אם לא נרשם תקנון מוסכם, או שאין בו הוראה בנושא מסוים, חל התקנון המצוי שבתוספת לחוק.
לכל בית משותף יש נציגות, שבשפה היומיומית נקראת ועד הבית. לפי החוק, הנציגות היא מורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין של החזקה תקינה וניהול של הבית. היא רשאית להתקשר בחוזים בשמם, כמו חוזה עם קבלן צביעה, ולהיות צד להליך משפטי. לפי התקנון המצוי, האסיפה הכללית הרגילה בוחרת נציגות של חבר אחד עד חמישה חברים, ובנציגות של יותר מחבר אחד, אחד החברים משמש גזבר. אם לא נבחרה נציגות או שהיא לא פועלת, המפקח על רישום המקרקעין רשאי למנות נציגות.
איך מחליטים לצבוע את חדר המדרגות
בבניין שחל עליו התקנון המצוי, אלה הכללים העיקריים:
| נושא | מה קובע התקנון המצוי |
|---|---|
| אסיפה רגילה | פעם בשנה, כדי לקבוע את דרכי הניהול של הרכוש המשותף ואת ההוצאות, למנות נציגות ולאשר חשבונות. |
| אסיפה שלא מן המניין | הנציגות רשאית לכנס אותה בכל עת, וחייבת לכנס אותה אם בעלים של שליש מהדירות לפחות דרשו זאת. אם לא כונסה תוך 14 יום, מי שדרשו רשאים לכנס אותה בעצמם. |
| הודעה | לפחות 4 ימים לפני האסיפה. הודעה שנתלתה במקום בולט בבניין נחשבת כאילו נמסרה יום אחרי שנתלתה. |
| סדר יום | ההודעה מפרטת את סדר היום. בעל דירה רשאי להוסיף נושא בהודעה לכל בעלי הדירות לפחות יומיים לפני האסיפה. נושא שלא בסדר היום לא נדון, אלא אם כל בעלי הדירות הסכימו. |
| מניין חוקי | השתתפות בעלים של מחצית מהדירות לפחות, בעצמם או באמצעות באי כוח. ההודעה יכולה לקבוע שאם אין מניין, האסיפה תתקיים בשעה אחרת באותו יום ותהיה חוקית בכל מספר משתתפים. |
| הצבעה | החלטות מתקבלות ברוב דעות. לכל דירה קול אחד. אם הקולות שקולים, יושב ראש האסיפה מכריע. |
| הגבלה | החלטה שמטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק או בתקנון, או שמשנה את זכויותיו, אינה תקפה לגביו בלי הסכמתו. |
החלטה שהתקבלה לפי התקנון ונרשמה בספר ההחלטות מחייבת כל בעל דירה, גם מי שקנה דירה אחרי שההחלטה התקבלה. ספר ההחלטות פתוח לעיון כל בעל דירה בכל עת סבירה. אם בבניין שלכם רשום תקנון מוסכם, ייתכן שהוא קובע כללים אחרים, ולכן כדאי לבדוק אותו לפני האסיפה.
מי משלם וכמה
סעיף 58 לחוק המקרקעין קובע שבעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקה התקינה ולניהול של הרכוש המשותף, ולהבטחת השירותים המחויבים לפי דין או המקובלים לפי הנוהג. ההשתתפות היא לפי היחס בין שטח רצפת הדירה שלו לשטח הרצפה של כל הדירות בבית, אלא אם התקנון קובע שיעור אחר.
דוגמה: בבניין שבו שטח כל הדירות יחד הוא 800 מ״ר, בעל דירה של 100 מ״ר ישלם 12.5% מעלות הצביעה, ובעל דירה של 80 מ״ר ישלם 10%. הקומה שבה נמצאת הדירה אינה חלק מהנוסחה שבחוק. תקנון מוסכם יכול לקבוע חלוקה אחרת, למשל חלוקה שווה בין הדירות.
החוק מגדיר "החזקה תקינה" כשמירה על מצב הרכוש המשותף כפי שהיה בגמר הבנייה, כולל שיפורים שבוצעו בו אחר כך בהסכמת בעלי הדירות. צביעה מחדש שנועדה לשמור על חדר המדרגות במצב תקין קרובה להגדרה הזו. שדרוג שמשנה את חדר המדרגות, למשל חיפוי חדש או עיצוב שונה מהמקורי, עלול להיחשב שיפור. במקרה כזה כדאי לברר עם עורך דין, לפני האסיפה, אם ההחלטה תחייב גם בעלי דירות שמתנגדים לה.
שני כלים נוספים מהחוק ומהתקנון המצוי:
- בעל דירה רשאי לדרוש מהנציגות לבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה.
- בעלי הדירות יכולים לקבוע, בתקנון או בהחלטה ברוב של בעלי דירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, שהניהול וההחזקה של הרכוש המשותף יבוצעו בידי גורם חיצוני, שהחוק מכנה מתחזק. שכר המתחזק נחשב הוצאה שכל בעלי הדירות משתתפים בה.
שקיפות בכסף
לפי התקנון המצוי, הגזבר מקבל חשבון על כל הוצאה, נותן קבלה על כל הכנסה ומנהל פנקס הכנסות והוצאות. הוא מפקיד את הכספים בחשבון בנק על שם הבית המשותף ועורך דין וחשבון כספי פעם בחצי שנה. כל בעל דירה רשאי לעיין במסמכים האלה בכל עת סבירה.
צעד אחר צעד: מהרעיון ועד צבע על הקירות
- בדקו איזה תקנון חל. אם לא נרשם תקנון מוסכם, חל התקנון המצוי.
- הגדירו את היקף העבודה. קירות, תקרות, מעקות, תיקוני סדקים וטיח, גוון, מספר שכבות, הגנה על הרצפה, על הדלתות ועל המעלית, ושעות העבודה.
- אספו הצעות מחיר כתובות. הצעה כתובה ובמחיר קבוע מאפשרת להשוות בין קבלנים ולהציג מספרים ברורים באסיפה.
- כנסו אסיפה. שלחו הודעה לפחות 4 ימים מראש, עם הנושא בסדר היום, למשל "אישור צביעת חדר המדרגות ובחירת קבלן".
- החליטו ותעדו. הצביעו, כתבו פרוטוקול ורשמו את ההחלטה בספר ההחלטות.
- חשבו את החלק של כל דירה. לפי שטח הדירה או לפי מה שקובע התקנון המוסכם, והודיעו לכל בעל דירה בכתב כמה עליו לשלם.
- חתמו על החוזה. הנציגות חותמת בשם כל בעלי הדירות.
- תאמו עם הדיירים. תלו הודעה על מועדי העבודה, ודאגו שאזור העבודה יסומן ושלא יעברו מתחת לסולמות.
בשכבה שנייה ביקור המדידה ניתן ללא תשלום, והצעת המחיר נמסרת בכתב ובמחיר קבוע תוך 24 שעות, כך שאפשר להביא אותה לאסיפה. אפשר לקרוא עוד על צביעת דירות, לבדוק הערכה לדירה שלכם במחשבון המחיר או לתאם ביקור.
כשיש מחלוקת: המפקח על רישום המקרקעין
לפי סעיף 72 לחוק, סכסוך בין בעלי דירות על זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיף 58, כלומר גם על השתתפות בהוצאות, מוכרע בידי המפקח על רישום המקרקעין. כל בעל דירה, וגם הנציגות, רשאים להביא סכסוך להכרעת המפקח.
לפי הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, המפקחים ממונים בידי שר המשפטים. הם מכריעים, בין השאר, בסכסוכים על השתתפות בעלי הדירות בהוצאות הדרושות לאחזקה תקינה ולניהול הבניין, ובסכסוכים על זכויות וחובות לפי התקנון. הלשכות פועלות בירושלים, נצרת, חיפה, נתניה, פתח תקווה, תל אביב, חולון, רחובות ובאר שבע, ויש שלוחות בעכו ובאשדוד. בדף השירות להגשת תביעות מצוין שהמפקח דן בסכסוכים האלה בסמכות של שופט בית משפט שלום.
בתדריך לאזרח שמפרסמת הרשות מפורטים כמה כללים מעשיים:
- התביעה מוגשת ללשכת המפקח שבה רשום, או צריך להירשם, הבית המשותף.
- האגרה זהה לאגרה על תובענה אזרחית בבית משפט השלום.
- לתביעה מצרפים, לפי העניין, את התקנון המוסכם, את מספרי הגוש והחלקה, פרוטוקול של האסיפה שבה מונתה הנציגות וחוות דעת של מומחה שמתכוונים להסתמך עליה.
- במקרה דחוף אפשר להגיש גם בקשה לסעד זמני.
- עובדי הלשכה נותנים מידע טכני ופרוצדורלי בלבד. ייעוץ אפשר לקבל בסניפי האגודה לתרבות הדיור או אצל עורך דין.
לפני שפונים למפקח, כדאי לנסות שיחה מסודרת ולשלוח דרישת תשלום בכתב, עם ההחלטה וחישוב החלק של הדירה. תיעוד מסודר יעזור גם אם בסוף תוגש תביעה.
איך מונעים מחלוקת מראש
- שתפו את כל בעלי הדירות בהצעות המחיר לפני האסיפה.
- הקפידו על הודעה בזמן ועל סדר יום ברור.
- הציגו בכתב את חישוב החלק של כל דירה.
- שמרו קבלות וחשבוניות, ואפשרו לבעלי הדירות לעיין בהן.
- הפרידו בין תחזוקה רגילה לבין שדרוג, והחליטו על כל אחד מהם בנפרד.
המידע במאמר מבוסס על נוסח החוק והתקנון המצוי ועל מידע של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין. הוא אינו ייעוץ משפטי. לשאלה על הבניין שלכם פנו לעורך דין.
שאלות ותשובות
לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין, בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקה תקינה של הרכוש המשותף. אם הוא מסרב, הנציגות או בעל דירה אחר רשאים להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין.
לפי התקנון המצוי, החלטות האסיפה הכללית מתקבלות ברוב דעות, באסיפה שמשתתפים בה בעלים של מחצית הדירות לפחות, או באסיפה נדחית באותו יום אם ההודעה קבעה זאת. תקנון מוסכם רשום יכול לקבוע כללים אחרים.
לפי החוק, החלוקה היא לפי שטח רצפת הדירה ביחס לשטח כל הדירות, והקומה אינה חלק מהנוסחה. תקנון מוסכם יכול לקבוע חלוקה אחרת.
בעלים של שליש מהדירות לפחות יכולים לדרוש מהנציגות לכנס אסיפה, ואם היא לא כינסה אותה תוך 14 יום, לכנס אותה בעצמם. כשאין נציגות פועלת, החוק מאפשר למפקח על רישום המקרקעין למנות נציגות.
בלשכת המפקח על רישום המקרקעין שבה רשום הבית המשותף. האגרה זהה לאגרה על תובענה אזרחית בבית משפט השלום.
מקורות ומידע נוסף
- אודות מפקחים על רישום מקרקעין - הליך שיפוטי (נפתח בחלון חדש)משרד המשפטים, הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין
- תדריך לאזרח בעניין דיון בסכסוכים בפני המפקח על רישום מקרקעין (נפתח בחלון חדש)משרד המשפטים, הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין
- נוסח התקנון המצוי בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (נפתח בחלון חדש)משרד המשפטים, הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין
- הגשת תביעות וניהול הליכים בפני המפקח על רישום המקרקעין (הליך שיפוטי - בתים משותפים) (נפתח בחלון חדש)משרד המשפטים, הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין
- חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (נפתח בחלון חדש)נבו, נוסח עדכני (הקישור מופיע בדף של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין)
המידע במאמר הוא מידע כללי ואינו מחליף ייעוץ מקצועי, משפטי או רפואי. המחירים הם הערכה בלבד.
