בחוק השכירות והשאילה, גם אחרי התיקון של 2017, אין הוראה מפורשת שמחייבת את השוכר או את המשכיר לצבוע את הדירה בסוף השכירות. החוק מחלק את האחריות לליקויים: השוכר אחראי לליקוי שנגרם משימוש בלתי סביר בדירה, והמשכיר אחראי ככלל לשאר הליקויים. לכן התשובה תלויה בעיקר בחוזה, במצב הדירה בכניסה וביציאה ובשאלה מה גרם לנזק בקירות. המאמר מסביר מה כתוב במקורות הרשמיים. בכל מקרה ספציפי, קראו את החוזה שלכם והתייעצו עם עורך דין.
מה קבע תיקון 2017 לחוק השכירות והשאילה
ב-19 ביולי 2017 פורסם בספר החוקים חוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע"ז-2017, שמוכר בשם "חוק שכירות הוגנת". לפי החוק, הוא נכנס לתוקף 60 ימים מיום פרסומו. התיקון הוסיף לחוק סימן חדש שעוסק בחוזה שכירות למגורים.
לפי סקירה של מרכז המחקר והמידע של הכנסת, התיקון נועד בין היתר להבטיח יחסים הוגנים יותר בין המשכיר לשוכר ורמת איכות בסיסית לדירות בשכירות. הוא קבע אילו דירות אינן ראויות למגורים, מה הגובה המרבי של הערובה, באילו עלויות נושא המשכיר ובאילו לא, ומה חובת תיקון הפגמים בדירה. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שמובאים בטיוטת תקנות של משרד המשפטים מ-2026, ב-2024 הושכרו למגורים 28.8% מכלל הדירות בישראל.
שימו לב: הסימן החדש לא חל על כל חוזה. בין החריגים שבחוק: שכירות של עד שלושה חודשים בלי אפשרות הארכה, וחוזה שדמי השכירות בו עולים על סכום שנקבע בחוק ומתעדכן לפי המדד.
מי אחראי לליקויים בדירה
סעיף 25ח, שנוסף בתיקון, קובע:
- השוכר אחראי לכל ליקוי בדירה, לרבות פגם, שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בה. השוכר מתקן ליקוי כזה על חשבונו, אלא אם הצדדים הסכימו אחרת.
- המשכיר מתקן על חשבונו ליקוי או פגם אחר שאינו קל ערך, בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מיום שקיבל דרישה מהשוכר.
- פגם דחוף, כזה שאינו מאפשר מגורים סבירים בדירה, המשכיר מתקן בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים מקבלת הדרישה.
במסמך טיוטת התקנות מ-2026, משרד המשפטים מסכם שלפי החוק השוכר אחראי לתיקון ליקויים שנגרמו משימוש בלתי סביר וגם לליקויים קלי ערך, והמשכיר אחראי ככלל לשאר הליקויים. המשרד מציין שיישום ההוראות מעורר שאלות, בין היתר לגבי פירוש המונח "שימוש בלתי סביר", ושמצב זה מוביל להתדיינויות רבות בבתי המשפט.
אז מי צובע בסוף השכירות?
מה החוק אומר על החזרת הדירה
לפי סעיף 20 בנוסחו אחרי התיקון, עם סיום תקופת השכירות השוכר משיב למשכיר את הדירה כשהיא פנויה מכל אדם ונכס, למעט נכס של המשכיר שמשמש את הדירה. סעיף 20א עוסק בשינויים שהשוכר ביצע. אם השינויים נעשו בהסכמת המשכיר, השוכר רשאי לבחור אם להשיב את הדירה כפי שהיא אחרי השינויים או להחזיר אותה לקדמותה. אם השינויים נעשו בלי הסכמה והמשכיר דורש להחזיר את המצב לקדמותו, השוכר משיב את הדירה כפי שהייתה לפני השינויים. צבעתם קיר בגוון חזק? בדקו בחוזה ועם עורך דין אם זה נחשב שינוי כזה, וקבלו הסכמה בכתב מראש.
כשהחוזה מתייחס לצביעה
אם בחוזה יש סעיף שמחייב את השוכר לצבוע בסיום, או להחזיר את הדירה במצב שבו קיבל אותה, הסעיף הזה הוא נקודת המוצא. קראו אותו לפני החתימה: האם הוא מפרט גוון, סוג צבע או מספר שכבות? האם הוא מחריג בלאי סביר? מי בוחר את בעל המקצוע?
כשהחוזה לא מתייחס לצביעה
אז חוזרים לשאלה אם מצב הקירות נגרם משימוש בלתי סביר. החוק עצמו לא מגדיר את המונח. בטיוטת התקנות מ-2026 הציע משרד המשפטים להגדיר שימוש בלתי סביר, בין היתר, כפעולה שנעשית שלא במהלך הדברים הרגיל, בניגוד לשימוש המקובל, או באופן שהמערכת או האביזר לא תוכננו עבורו. בדברי ההסבר לטיוטה, ההסדר המוצע מתואר כהטלת אחריות על המשכיר לתקן ליקויים שנובעים מבלאי סביר של שימוש שוטף ושגרתי. ההסדר המוצע עוסק במערכות הדירה ובמבנה שלה ולא מזכיר צביעה, והוא טיוטה שפורסמה להערות הציבור עד 23 בפברואר 2026. בדקו אם התקנות אושרו ובאיזה נוסח.
יש מצבים שקשה לסווג, כמו חורים מתליית תמונות, כתמים סביב מתגים או סימנים של רהיטים על הקיר. ההכרעה בהם תלויה בחוזה, בתיעוד ובנסיבות. במחלוקת, פנו לייעוץ משפטי.
הערובה והצביעה
לפי סעיף 25י, הערובה שמשכיר רשאי לדרוש מוגבלת לנמוך מבין שני סכומים: דמי השכירות של שליש מתקופת השכירות, או דמי שכירות של שלושה חודשים. המשכיר רשאי לממש את הערובה רק במקרים שמפורטים בחוק. אחד מהם הוא מצב שבו השוכר לא תיקן ליקויים שהוא אחראי לתקן לפי סעיף 25ח(א), ואז עד גובה עלות התיקון.
לפני המימוש, המשכיר צריך להודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו ולאפשר לו לתקן את הטעון תיקון בתוך זמן סביר. בתום השכירות המשכיר משיב את הערובה, או את יתרתה אחרי מימוש, בתוך 60 ימים מהחזרת הדירה או עד שנפרעו חובות השוכר, המאוחר מביניהם.
מה כדאי שיופיע בחוזה
התוספת השנייה לחוק מפרטת מה חוזה שכירות למגורים יכלול, ובין השאר תיאור של הדירה, הריהוט והאבזרים שבה, וליקויים או פגמים שאינם קלי ערך שהמשכיר ידע עליהם בעת כריתת החוזה. לגבי צביעה, כדאי להוסיף:
- מצב הצבע בכניסה: האם הדירה נצבעה לפני הכניסה, ובאיזה גוון.
- האם השוכר רשאי לשנות גוונים, ובאילו תנאים.
- מה נדרש בסיום: צביעה מלאה, תיקון נקודתי או החזרה למצב שבו התקבלה הדירה.
- מה הצדדים מגדירים כבלאי סביר, אם הם רוצים לקבוע זאת.
- מי מבצע את העבודה ואיך בודקים שהיא בוצעה כראוי.
לפי סעיף 25ז, המשכיר נותן לשוכר, לא יאוחר ממועד המסירה, הוראות תחזוקה ושימוש לדירה, למתקניה ולנכסים שבה, ככל שהן נדרשות.
תיעוד הדירה בכניסה וביציאה
- צלמו כל חדר ביום הכניסה, לפני שמכניסים רהיטים. כללו קירות, תקרות, פינות ודלתות.
- צלמו מקרוב סדקים, כתמים, חורים, קילופים וסימני רטיבות או עובש.
- רשמו את הממצאים בפרוטוקול מסירה ששני הצדדים חותמים עליו, וצרפו אותו לחוזה.
- שלחו את התמונות למשכיר בדוא"ל או בהודעה, כדי שיהיה תיעוד מתוארך.
- ביציאה, ערכו סיור משותף והשוו למצב שתועד בכניסה.
תיעוד טוב מקצר ויכוחים. הוא מראה מה היה בדירה לפני הכניסה ומה השתנה בתקופת השכירות.
טיפים לשוכרים
- קראו את סעיף הצביעה בחוזה לפני החתימה, ובקשו לנסח אותו בבירור.
- דווחו למשכיר בכתב על רטיבות, עובש או נזילה ברגע שהם מופיעים. לפי החוק, המשכיר מתקן ליקוי שבאחריותו בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מקבלת הדרישה. עובש שמקורו בנזילה שלא דווחה עלול להפוך לוויכוח בסוף השכירות.
- שיניתם גוון בהסכמת המשכיר? שמרו את ההסכמה בכתב.
- אם אתם צריכים לצבוע בסיום, תאמו את העבודה מראש, כדי שתסתיים לפני יום המסירה.
- שמרו קבלה על עבודת הצביעה.
טיפים למשכירים
- לפי סעיף 25ו, המשכיר מוסר את הדירה כשהיא ראויה למגורים. התוספת הראשונה לחוק מונה מצבים שבהם דירה אינה ראויה, ובהם היעדר פתחי אוורור ותאורה טבעית וסיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו.
- צביעה לפני כניסת שוכר חדש יוצרת נקודת פתיחה ברורה ומקלה על ההשוואה בסיום.
- טפלו ברטיבות ובעובש לפני הצביעה. צבע מעל מקור רטיבות פעיל לא יחזיק.
- אם אתם רוצים שהשוכר יצבע בסיום, כתבו זאת בחוזה במפורש, כולל גוון וסוג צבע.
- אם אתם מתכוונים לממש את הערובה בגלל ליקוי, הודיעו לשוכר זמן סביר מראש ואפשרו לו לתקן, כפי שקובע סעיף 25י.
כמה עולה לצבוע דירה בסוף שכירות
המחיר תלוי בגודל הדירה ובמצב הקירות. בהערכה, צביעת קירות ותקרות בשתי שכבות בגימור מט, כשהקירות במצב טוב, עולה כ-₪4,300-4,950 לדירת 3 חדרים וכ-₪5,650-6,500 לדירת 4 חדרים, כולל מע"מ. חורים וסדקים קלים מוסיפים כ-15%, וצביעת דלתות ומשקופים מוסיפה כ-₪900 לדירה. המחיר הסופי נקבע בביקור מדידה, שניתן ללא עלות, והצעת מחיר כתובה במחיר קבוע נשלחת תוך 24 שעות. בדקו טווח מחיר במחשבון המחיר, קראו על שירות צביעת הדירות או צרו קשר.
חשוב לדעת
המידע כאן כללי. הוא מבוסס על נוסח התיקון שפורסם ב-2017 ועל מסמכים רשמיים של הכנסת ושל משרד המשפטים, והוא אינו ייעוץ משפטי. החוק והתקנות יכולים להשתנות, ולכן בדקו את הנוסח העדכני. לכל מקרה ספציפי, קראו את החוזה והתייעצו עם עורך דין.
שאלות ותשובות
בחוק השכירות והשאילה אין חובה מפורשת לצבוע. השוכר אחראי לליקויים שנגרמו משימוש בלתי סביר, והחוזה יכול לקבוע חובת צביעה. קראו את החוזה, ובמחלוקת התייעצו עם עורך דין.
לפי סעיף 25י, המשכיר רשאי לממש ערובה בגלל ליקויים שהשוכר אחראי לתקן ולא תיקן, עד גובה עלות התיקון. לפני כן הוא צריך להודיע זמן סביר מראש ולאפשר לשוכר לתקן.
החוק לא מגדיר את המונח. בטיוטת תקנות מ-2026 הציע משרד המשפטים להגדיר אותו, בין היתר, כפעולה שנעשית שלא במהלך הדברים הרגיל או בניגוד לשימוש המקובל.
לפי סעיף 25י, בתוך 60 ימים מהחזרת הדירה, או עד למועד שבו נפרעו חובות השוכר, המאוחר מביניהם.
צלמו כל קיר ותקרה ביום הכניסה, תעדו מקרוב פגמים קיימים, רשמו אותם בפרוטוקול חתום ושלחו את התמונות למשכיר כדי שיהיה תיעוד מתוארך.
מקורות ומידע נוסף
- חוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע"ז-2017 (נפתח בחלון חדש)הכנסת, רשומות: ספר החוקים 2649
- ניתוח שוק השכירות של צעירים ושל משפחות צעירות (נפתח בחלון חדש)הכנסת, מרכז המחקר והמידע
- טיוטת תקנות השכירות והשאילה (חוזה שכירות למגורים מצוי), תשפ"ו-2026 (נפתח בחלון חדש)משרד המשפטים, אתר החקיקה הממשלתי
המידע במאמר הוא מידע כללי ואינו מחליף ייעוץ מקצועי, משפטי או רפואי. המחירים הם הערכה בלבד.
